Hoće li cijene nekretnina u Hrvatskoj napokon početi padati?

U Hrvatskoj već mjesecima vlada napetost oko tržišta nekretnina. S obzirom na visoke kamatne stope, rast cijena nekretnina i nisku dostupnost povoljnih stambenih opcija, sve se više potencijalnih kupaca i investitora pita: „Hoće li konačno doći do pada cijena nekretnina?“

Ovaj blog istražuje trenutačne trendove na tržištu, razloge iza visokih cijena te inicijative koje bi mogle pomoći u rješavanju stambenih izazova.

Trenutno stanje na tržištu nekretnina

U Hrvatskoj se u zadnjih godinu dana bilježi značajan porast cijena nekretnina, osobito u Zagrebu i na Jadranu. Iako su tražene cijene i dalje visoke, realizirane cijene su često oko 20% niže od oglašenih, što govori o tome koliko su nekretnine precijenjene. Ovaj nesrazmjer između traženih i realiziranih cijena doprinosi stagnaciji na tržištu, a zbog visokih kamatnih stopa i troškova financiranja, kupci su sve oprezniji.

Na atraktivnim lokacijama kao što su obala i turistička središta poput Istre, potražnja za kvalitetnim nekretninama ostaje stabilna ili čak blago raste. Međutim, prosječne obitelji koje traže dom u urbanim sredinama poput Zagreba suočavaju se s vrlo visokim cijenama, što ih prisiljava na kompromis pri izboru lokacije ili vrste stana.

Koji faktori utječu na visoke cijene?

Visoke cijene nekretnina u Hrvatskoj rezultat su kombinacije više faktora. Prvo, visoke kamatne stope značajno su podigle cijenu kredita, što je otežalo financiranje stambenih investicija. Osim toga, nakon pandemije COVID-19, inflacija je dodatno pogoršala situaciju, a mnogi vlasnici sada očekuju višu vrijednost za svoje nekretnine nego prije par godina. Uz to, Hrvatska je turistički orijentirana zemlja, pa su na mnogim lokacijama cijene umjetno napuhane zbog interesa stranih investitora, posebno na Jadranu.

Zbog tih izazova, stručnjaci vjeruju da je potrebna korekcija cijena kako bi tržište postalo pristupačnije. Neki predviđaju da će se tržište stabilizirati smanjenjem cijena za oko 10% u 2024. godini, što bi moglo omogućiti veći broj transakcija.

Vlada i Nacionalni plan za priuštivo stanovanje

U odgovoru na ove izazove, Vlada Republike Hrvatske razvila je Nacionalni plan za priuštivo stanovanje, koji ima za cilj olakšati pristup stanovanju obiteljima s prosječnim primanjima. Plan uključuje mjere poput aktivacije praznih stanova, poticanja dugoročnog najma i smanjenja ovisnosti o kratkoročnim najmovima. Ove inicijative mogle bi pomoći u smanjenju pritiska na tržište, a vlasnici praznih stanova mogu ih staviti u najam uz povoljne uvjete.

Jedan od važnih ciljeva ovog plana je smanjiti troškove stanovanja ispod 30% ukupnih prihoda kućanstava. Na taj način Vlada želi osigurati da se dugoročno riješi problem dostupnosti stanovanja te istovremeno spriječiti prenamjenu stambenih jedinica u turističke apartmane, što je dosad bio značajan problem u turistički razvijenim regijama.

Je li pad cijena realan ili samo želja?

Iako mnogi priželjkuju pad cijena, stručnjaci upozoravaju da je tržište stabilno u većem dijelu zemlje i da će se značajne promjene događati postupno. Vjerojatniji scenarij za 2025. godinu je stabilizacija, a ne nagli pad cijena, osobito zbog velike potražnje za nekretninama na popularnim lokacijama. To znači da će kvalitetne nekretnine na atraktivnim lokacijama zadržati visoku cijenu, dok bi se prilagodbe mogle dogoditi na manje popularnim lokacijama ili starijim nekretninama u urbanim sredinama.

Procjena tržišta i očekivanja za 2025. godinu

Pogledi stručnjaka na tržište nekretnina u 2025. godini su oprezno optimistični, no predviđanja uključuju mogućnost stabilizacije cijena. Ako ekonomski uvjeti ostanu slični, očekuje se da će se tržište nekretnina u Hrvatskoj podijeliti u dva segmenta. Na jednoj strani će biti atraktivne lokacije kao što su Jadran i Zagreb, gdje će cijene ostati visoke zbog ograničene ponude i stalne potražnje. U ovom segmentu cijene bi mogle ostati stabilne ili blago rasti. Na drugoj strani, starije nekretnine i one u manje atraktivnim regijama mogle bi doživjeti blagu korekciju, posebno ako se broj transakcija na tim tržištima poveća​

Dodatni faktori koji će utjecati na cijene u 2025. uključuju promjene kamatnih stopa te moguću prilagodbu zakonskih okvira koji reguliraju najam. Ako dođe do smanjenja kamatnih stopa, to bi moglo potaknuti veći broj kupaca da se vrate na tržište, što bi povećalo transakcije. Nacionalni plan za priuštivo stanovanje mogao bi dodatno stabilizirati tržište omogućavanjem povoljnijeg dugoročnog najma za lokalne obitelji, čime bi se olakšala potražnja za stambenim jedinicama i smanjio pritisak na cijene u turističkim regijama​

Konačno, ako dođe do prilagodbe cijena za oko 5-10%, kao što neki stručnjaci predviđaju, moglo bi doći do jačanja tržišta i boljeg usklađivanja između ponude i potražnje, što bi pomoglo oporavku i stabilizaciji tržišta nekretnina u Hrvatskoj tijekom 2025.

Zaključak

Hrvatsko tržište nekretnina prolazi kroz izazovan period. Visoke kamatne stope i precijenjene nekretnine otežavaju kupnju prosječnim građanima, dok stranci i dalje pokazuju interes za kupnju na obali. Inicijative poput Nacionalnog plana za priuštivo stanovanje trebale bi pomoći u povećanju dostupnosti stanovanja za prosječne obitelji i mladih kupaca.

Ako se u 2024. ostvari korekcija cijena, moglo bi doći do povećanja broja transakcija, a time i oživljavanja tržišta. No, koliko brzo će te promjene nastupiti, ovisi o nizu faktora, uključujući stanje europskog tržišta, kamatne stope i domaću gospodarsku situaciju.