Kako nova porezna reforma mijenja tržište nekretnina?

Porezna reforma na nekretnine: najčešće zamke i što trebate znati

Porezi na nekretnine ključan su segment svakog tržišta nekretnina i mogu značajno utjecati na odluke kupaca, prodavatelja i investitora. Oni uključuju različite vrste nameta, poput poreza na promet nekretnina, poreza na najam te PDV-a na novogradnje. Država ih koristi za regulaciju tržišta, ali i za prikupljanje prihoda za lokalne i državne proračune. S obzirom na njihov financijski utjecaj, važno je razumjeti kako funkcioniraju i kako se mijenjaju s novim zakonima.

Nova porezna reforma na nekretnine donijela je niz promjena koje utječu na kupce, prodavatelje i investitore. Kako biste izbjegli neugodna iznenađenja, važno je biti informiran o svim detaljima. U nastavku donosimo pregled najvažnijih promjena i najčešćih zamki na koje trebate pripaziti.

Kada stupaju na snagu promjene?

Novi zakon o poreznoj reformi na nekretnine stupio je na snagu 1. siječnja 2025. godine. Ova reforma donijela je značajne promjene u sustavu oporezivanja nekretnina, uključujući uvođenje novog poreza na nekretnine koji zamjenjuje dosadašnji porez na kuće za odmor.

Koje su povoljnosti uvedene novim zakonom?

Osim što je ukinut porez na promet nekretnina za kupce prvog stana, nova reforma donijela je i povećanje osobnog odbitka, što može smanjiti ukupno porezno opterećenje građana. Osobni odbitak povećan je s dosadašnjih 530 eura na 750 eura mjesečno, čime se omogućava veća raspoloživa primanja građana i olakšava financijsko planiranje. Također, određene olakšice uvedene su za mlade obitelji koje kupuju nekretninu na kredit, uključujući niže kamatne stope kroz državne subvencije. Dodatno, pojedini porezni pragovi su prilagođeni kako bi se smanjilo opterećenje na manja ulaganja u nekretnine.

​Osobe mlađe od 45 godina koje kupuju svoju prvu nekretninu oslobođene su plaćanja poreza na promet nekretnina, koji iznosi 3% od vrijednosti nekretnine. Također, pri kupnji novogradnje mogu ostvariti povrat 50% plaćenog PDV-a. Što se tiče poreznih pragova, povećan je prag za primjenu više stope poreza na dohodak s 50.400 na 60.000 eura, što znači da će veći broj poreznih obveznika biti obuhvaćen nižom stopom poreza na dohodak.

1. Porez na promet nekretnina – tko više ne plaća?

Jedna od najvažnijih promjena je ukidanje poreza na promet nekretnina za kupce prvog stana. To znači da, ako kupujete svoj prvi dom, više ne morate plaćati porez od 3% na kupoprodajnu cijenu. No, budite oprezni! Ova olakšica vrijedi samo za fizičke osobe koje kupuju nekretninu za vlastito stanovanje, dok se na poslovne prostore i investicijske nekretnine i dalje primjenjuje ovaj porez.

2. PDV na novogradnje – kako se mijenja?

Ako kupujete novogradnju, važno je znati da se PDV (25%) i dalje obračunava na nekretnine koje prodaju pravne osobe. Međutim, nova reforma donosi promjene u kriterijima oporezivanja za određene vrste nekretnina, što znači da bi neki investitori mogli povećati cijene zbog dodatnih troškova. Evo nekoliko ključnih točaka:

1. Oporezivanje na temelju tržišne vrijednosti
   Za nekretnine koje prodaju pravne osobe (npr. tvrtke koje se bave izgradnjom i prodajom), porezi će se sada obračunavati na temelju tržišne vrijednosti nekretnine, a ne nužno na cijenu koju su dogovorili kupac i prodavatelj. To znači da bi porezi mogli biti viši od očekivanih, posebno ako tržišna vrijednost nekretnine premašuje cijenu dogovorenu između stranaka.
2. Dodatni troškovi za usklađivanje s novim propisima
   Investitori će morati ulagati u administrativne procese usklađivanja s novim poreznim pravilima, poput izvještavanja o tržišnoj vrijednosti nekretnina. Ovi dodatni troškovi obično se prenose na kupce, što može rezultirati višim cijenama nekretnina.
3. Povećanje cijena novogradnji
   S obzirom na to da investitori sada moraju uzeti u obzir nove porezne obveze i troškove, oni će vjerojatno povećati cijene novogradnji kako bi pokrili dodatne izdatke. Ovo je osobito očito u velikim projektima koji uključuju PDV, poreze na dohodak i druge fiskalne obveze.

Kupci bi stoga trebali pažljivo provjeriti konačnu cijenu i mogućnosti povrata PDV-a u određenim slučajevima . Ove promjene u oporezivanju mogu imati dugoročne posljedice na tržište nekretnina, jer investitori često povećavaju cijene kako bi nadoknadili povećane troškove, što može učiniti kupovinu nekretnina skupljom za krajnje kupce.

 

3. Porez na najam – više kontrole i veće stope

S novom poreznom reformom dolazi i značajno povećanje nadzora i strože porezne stope na prihod od najma nekretnina. Ovdje su ključne promjene koje trebate znati:

1. Više porezne stope na prihod od najma
   Država je odlučila povećati poreznu stopu na prihod od najma, osobito za nekretnine koje se iznajmljuju u turističkim područjima. Ovo povećanje stope može rezultirati većim poreznim opterećenjem za vlasnike nekretnina koji ostvaruju prihode od najma. Ako iznajmljujete nekretninu, obavezni ste plaćati višu poreznu stopu, što može povećati ukupne troškove poslovanja. U nekim slučajevima, stopa poreza može doseći i do 30% ili više na prihod od najma u turističkim zonama. Ako iznajmljujete nekretninu u komercijalne svrhe (npr. poslovni prostori), porez na prihod također može biti viši od stope koja se primjenjuje na standardne najmove za stanovanje.
2. Strože kontrole i nadzor
   Porezna uprava sada ima bolji uvid u prihode od najma i provodi stroži nadzor nad prijavama najmoprimaca. Vlasnici nekretnina morat će redovito prijavljivati svoje prihode od najma i pružiti jasnu dokumentaciju, uključujući ugovore o najmu. Uvođenjem većeg nadzora, izbjegavanje prijave prihoda postaje teže, a posljedice za nepravilnosti mogu biti značajne, uključujući visoke novčane kazne.
3. Povećanje transparentnosti tržišta
   S ciljem smanjenja sive zone, novim zakonima pojačava se transparentnost tržišta najma nekretnina. Ovaj korak pomaže spriječiti neregistrirane najmove i osigurava da svi vlasnici nekretnina plaćaju odgovarajući porez na ostvarene prihode.

Ove promjene mogu značajno utjecati na vlasnike koji iznajmljuju nekretnine, pa je važno pravovremeno se informirati o novim obvezama i prilagoditi se novom sustavu oporezivanja.

 

 4. Veće kazne za neprijavljene kupoprodaje

Uvođenjem strožih kontrola nad kupoprodajnim ugovorima, porezna uprava sada pažljivije prati sve transakcije na tržištu nekretnina. Ako kupoprodaja nije pravilno prijavljena ili se prijavi manja cijena od stvarne, može doći do ozbiljnih sankcija.

Jedna od glavnih kazni za neprijavljenu kupoprodaju uključuje novčanu kaznu koja može iznositi od 10% do 50% razlike između prijavljene i stvarne vrijednosti kupoprodaje. U nekim slučajevima, ako se dokaže da je cijeli iznos transakcije bio neprijavljen, kazna može doseći i do 200% iznošene razlike.

Osim novčanih kazni, postoji i mogućnost da se transakcija poništi, što znači da bi kupac mogao izgubiti pravo na nekretninu ako nije ispunio zakonske obveze prijavljivanja.

Ove kazne imaju za cilj povećanje transparentnosti na tržištu nekretnina, sprječavanje poreznih zloupotreba i osiguranje da svi sudionici tržišta poštuju zakonske obveze.

 

5. Novi sustav procjene tržišne vrijednosti nekretnina

S novom poreznom reformom uveden je novi sustav procjene tržišne vrijednosti nekretnina, koji ima značajan utjecaj na obračun poreza na kupoprodaju nekretnina. Ovdje su ključne informacije koje trebate znati:

1. Što je nova procjena tržišne vrijednosti?
   Umjesto da porezna uprava temelji porez na ugovornoj cijeni nekretnine, sada će se koristiti objektivni kriteriji za procjenu tržišne vrijednosti. To znači da porez može biti obračunat na temelju procijenjene vrijednosti, koja se određuje uzimajući u obzir faktore poput lokacije, veličine, stanja nekretnine i infrastrukture u okolini.
2. Zašto je uveden novi sustav?
   Novi sustav ima za cilj spriječiti manipulacije cijenama, koje su se ponekad koristile kako bi se smanjilo porezno opterećenje. Korištenjem tržišnih podataka za preciznu procjenu, porezna uprava osigurava pravedniji sustav oporezivanja.
3. Kako to utječe na kupce i prodavatelje?
   Iako je cijena koju dogovore kupac i prodavatelj ključna, porez se može obračunati na temelju tržišne vrijednosti koja može biti viša od dogovorene cijene. To znači da u nekim slučajevima, kupci i prodavatelji mogu imati veće troškove nego što su prvobitno planirali, jer porez može biti temeljen na višoj procijenjenoj vrijednosti.
4. Povećanje transparentnosti tržišta
   Novi sustav također doprinosi većoj transparentnosti na tržištu nekretnina, jer se procjena tržišne vrijednosti temelji na objektivnim i provjerenim podacima. Ovo smanjuje mogućnost neregistriranih transakcija i omogućava poreznoj upravi bolji nadzor.

 

Savjeti za ulaganje u nekretnine kao oblik štednje

Ulaganje u nekretnine može biti odličan način štednje i osiguravanja financijske stabilnosti, ali važno je imati strategiju:

• Istražite tržište – Provjerite trendove cijena i lokacije s najvećim potencijalom rasta vrijednosti.
• Računajte na poreze i troškove održavanja – Osim početne investicije, uzmite u obzir poreze na nekretnine, troškove održavanja i eventualne troškove renovacije.
• Razmislite o dugoročnom iznajmljivanju – Ako planirate prihod od najma, provjerite potražnju za najmom u odabranoj lokaciji.
• Proučite porezne olakšice i poticaje – Država nudi razne olakšice za određene vrste ulaganja u nekretnine, osobito za mlade obitelji i energetski učinkovite projekte.
• Planirajte izlaznu strategiju – Hoćete li nekretninu prodati nakon rasta vrijednosti ili je dugoročno držati kao izvor prihoda?

Kako izbjeći zamke?

• Prije kupnje ili prodaje konzultirajte se s poreznim savjetnikom.
• Pazite na ugovorne obveze i prijavu svih transakcija.
• Ako iznajmljujete nekretninu, redovito prijavljujte prihode.
• Informirajte se o svim promjenama poreznih stopa i mogućim olakšicama.

Porezna reforma donosi i prilike i izazove. Uz dobru pripremu, možete izbjeći neugodna iznenađenja i iskoristiti povoljne promjene u svoju korist!

Ako imate dodatna pitanja ili trebate savjet o kupnji, prodaji ili iznajmljivanju nekretnina, slobodno nas kontaktirajte – rado ćemo vam pomoći! 😊