Važnost prodajne cijene nekretnine
Bivši susjed je postigao odličnu cijenu za svoju kuću u našoj ulici, mogli bismo i mi staviti još nešto višu, sigurno će se prodati. Bilo bi super da za vikendicu dobijemo iznos koji nam je potreban za renovaciju kuće. Cijene nekretnina su porasle, sad ćemo i mi zapapriti cijenu našeg stana i dobro zaraditi. Staviti ćemo višu cijenu kuće, možda nam se posreći.
Određivanje cijene nekretnine za prodaju često se olako shvaća, no zapravo je to jedan od ključnih koraka u procesu prodaje. Pristup određivanja cijene nekretnine „čim više tim bolje“ značajno može produžiti proces prodaje i udaljiti prodavatelje od željenog cilja. Dobra procjena vrijednosti oglašene nekretnine ključna je za privlačenje pravih kupaca i postizanje uspješne prodaje. Naravno da je svim prodavateljima u cilju postići brzu prodaju nekretnine po što je moguće višoj cijeni, no treba imati na umu da je svaka nekretnina priča za sebe i da se tržišna cijena često razlikuje od naših želja.
Načini određivanja prodajne cijene nekretnine
Da bi se odredila cijena nekretnine, prodavatelj nekretnine može samostalno istraživati tržišne cijene pregledavajući oglasnike i temeljem usporednih kriterija doći do okvirnog zaključka. Kada je riječ o procjenama za službene svrhe, procjene vrijednosti nekretnine rade ovlašteni stalni sudski vještaci i procjenitelji.
Procjenitelj je u smislu Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, fizička osoba stalni sudski vještak za procjenu nekretnina odnosno pravna osoba koja ispunjava uvjete za sudska vještačenja, u skladu s posebnim propisom kojim se uređuju uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih sudskih vještaka. Procjenitelj može biti i stalni sudski procjenitelj imenovan u skladu s posebnim propisom kojim se uređuju uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih sudskih procjenitelja. (NN 78/2015, čl. 9)
Vještaci pri tome, uz priloženu dokumentaciju i obilazak terena za određivanje cijene nekretnina, koriste sustav eNekretnine. Sastavni dio eNekretnina čini zbirka kupoprodajnih cijena i plan približnih vrijednosti. eNekretnine vode se i održavaju u elektroničkom obliku, a na mrežnim stranicama Ministarstva javno su dostupni podatci u skladu s pravilnikom iz stavka 3. ovoga članka i propisima o zaštiti osobnih podataka. (NN 78/2015, čl.6). U aplikaciji eNekretnine vidljive su postignute cijene realizirane transakcija u RH, datumi realiziranih prodaja, lokacije, kvadrature što je zapravo temelj kod određivanja cijena nekretnina. No, treba imati na umu da s ciljem izbjegavanja plaćanja poreza na promet nekretninama, ugovorne strane u ugovore stavljaju niže cijene, pa takav sustav svakako ne može biti nit vodilja za kvalitetnu procjenu vrijednosti nekretnine.
Ako se odlučite na kupnju nekretnine putem stambenoga kredita, svakako će vam biti potrebna službena procjena vrijednosti nekretnine. Banka pokriva troškove procjene nekretnine za subvencionirane kredite, a iznos koji ćete dobiti ovisi o toj procjeni. Kada odabirete banku za podizanje kredita, preporučujemo da provjerite i vrstu procjene koju nude. Primjerice, ako banka za stambene kredite uz subvenciju nudi procjenu jedan naprema jedan, to je realna procjena koja znači da ćete dobiti onoliko novca na koliko vam procjenitelj odredi da vrijedi nekretnina. Ako je pri tome vještak procijenio da nekretnina vrijedi 100.000,00 eura, to znači da će kredit biti odobren na iznos od 100.000 eura. Ako imate procjenu 1:1,20, u tom biste slučaju dobili 20 posto manje kredita, odnosno 80.000 eura. Ostatak od 20.000 eura biste morali sami platiti onome od koga kupujete nekretninu.
Također, pomoć pri čim točnijem određivanju cijene nekretnina mogu vam dati agencije za posredovanje u prometu nekretninama. RE/MAX Classic svojim klijentima nudi besplatne procijene cijena nekretnina temeljem istraživanja tržišta i iskustva u posredovanju u kupoprodaji nekretnina. Sigurno vam je sada već jasno da će vam kvalitetna procjena cijene nekretnine pomoći da izbjegnete uzaludna pokazivanja koja ne donose rezultata, već odnose samo vremena i vremena. Kako bi imali dobar vjetar u leđa, kvalitetna procjena cijene nekretnine je temelj, a ako vam je potreban čvrst oslonac koji će vas voditi kroz cjelokupni kupoprodajni proces, RE/MAX Classic stoji vam na raspolaganju. Na nas se možete osloniti, isto kao što se kuća oslanja na čvrste stupove i čvrst krov.
Faktori koji određuju cijenu nekretnine
Kao i za sve, zakon ekonomije je jasan, odnos ponude i potražnje je temelj koji određuje cijenu. Uz to, faktori koji određuju cijenu nekretnine su: lokacija, položaj i orijentacija, godina izgradnje i posljednje renovacije, trenutno stanje nekretnine i instalacija, veličina nekretnine, katnost, lift, krov, fasada, visina režija, dostupnost sadržaja, blizina škole, vrtića, parkova, dostupnost parkinga, garaža, balkon, terasa, dokumentacija (čisti papiri, eventualni tereti). Novogradnja je procijenjena na veću vrijednost u odnosu na objekte starije gradnje, što navodi i sama logika. Parkirno mjesto u centru grada je puno teže pronaći nego izvan grada, stoga je u centru ono vrjednije i povećava samu vrijednost nekretnine. Dobro povezana i frekventna lokacija u blizini svih važnih sadržaja i mogućnosti zaposlenja također povećava vrijednost nekretnine te je važnija čak i od veličine te stanja nekretnine.
Ako se odlučite samostalno procijeniti cijenu nekretnine, trebate biti realni, sagledati sve faktore koje određuju cijene nekretnine i pratiti povratne informacije sa tržišta potražnje.
Zaključak
Praksa je pokazala da se nekretnine čija je cijena realna prodaju brže i štede vrijeme te umanjuju stres vlasnicima. Također, statistički gledano nekretnine s početno previsokom cijenom pa naknadnim spuštanje te cijene postižu niže prodajne cijene u konačnici. Dakle, dobra procjena vrijednosti oglašene nekretnine ključna je za privlačenje pravih kupaca i postizanje uspješne prodaje. Uz to, ako se odlučite na prodaju nekretnine, ključno je dobro utvrditi kome prodajete nekretninu, odnosno tko su vaši potencijalni kupci i što oni traže, koji faktori su im ključni kod odluke o kupnji i po čemu je vaša nekretnina posebna i zadovoljava potrebe tih kupaca. Drugim riječima, potrebno je prilagoditi strategiju prodaje, no o tome više u nekom drugom blogu.